Engelske ejendomme

Engelske ejendomme har gennem en del år været populære grundet den store sikkerhed. Sikkerheden opnås gennem meget lange uopsigelige lejekontrakter uden fri afståelsesret for lejer, og derudover er det lejer, der skal afholde alle udgifter til indvendig og udvendig vedligeholdelse samt forsikring mv. Der er derfor i realiteten ingen driftsaktivitet at bekymre sig om.

Har man således først fået en solid lejer, f.eks. et multinationalt selskab, er risikoen for tab yderst begrænset.

Derudover er lejekontrakten typisk udformet således, at lejen stiger årligt med minimum f.eks. 2,5% eller 3% – uanset om markedslejen eventuelt skulle blive nedadgående.

Efter engelske skatteregler kan ejendommen ikke afskrives, hvilket alt andet lige gør ejendommen ekstra attraktiv for danske investorer, der netop har afskrivningsret.

Er ejendommen endvidere købt på et såkaldt ”leasehold” (tidsbegrænset ejendomsret) kan hele anskaffelsessummen afskrives efter danske skatteregler. Der skal således ikke foretages en fordeling af anskaffelsessummen på henholdsvis grund og bygning som efter danske skatteregler, hvor kun bygningen er afskrivningsberettiget.

Endvidere kan investorerne låne op til 80% af ejendommens anskaffelsessum uden af hæfte personligt (non-recourse lån).

Sikkerheden omkring engelske ejendomme er faktisk så stor, at skattemyndighederne begyndte at anfægte, at investorerne drev erhvervsmæssig virksomhed. Landsskatteretten skrev f.eks. i en kendelse (SKM2002.389) omkring en engelsk ejendom, hvor underskudsfradrag blev nægtet:

”Retten har herved særligt henset til, at I/S B alene havde en beskeden risiko for tab som bestod i det kontante indskud samt en hæftelse overfor den danske långiver på 11.000 GBP pr. andel. Denne hæftelse overfor den danske långiver bliver imidlertid indfriet efter 10 år, hvorefter investorerne reelt ikke længere har nogen hæftelse overfor den danske långiver. – Retten har ved vurderingen af, at der alene foreligger en beskeden risiko for tab endvidere henset til det af Told- og Skattestyrelsen anførte samt til, at det engelske kreditforeningslån på 75 % af købesummen blev optaget på vilkår om begrænset hæftelse; non recourse vilkår, at der var aftalt en huslejegaranti, samt at den uopsigelige (i 25 år) lejekontrakt er indgået med en økonomisk stabil lejer, der betalte driftsomkostningerne (udgifter til forsikring og vedligeholdelse) – undtagen administration og revision.”

Skattemyndighederne tabte imidlertid sagen i Østre Landsret idet man her antog, at der trods alt var en reel risiko om end yderst beskeden. Efter skattemyndighederne yderligere tabte to tilsvarende sager i Vestre Landsret, har skattemyndighederne trukket følehornene til sig.

For investorer i engelske ejendomme er problemet imidlertid, at man skal have en forholdsvis høj indtægt i en længere årrække for at få det fulde udbytte af investeringen.

Udbuddet af engelske ejendomme er i dag relativt beskedent, hvilket skyldes, at de engelske pensionskasser har opkøbt investeringsejendomme i stor stil og dermed presset prisen op og gjort det vanskeligere at erhverve egnede investeringsejendomme.

Der er dog en del udbydere f.eks.:

Hos Asschenfeldt ejendomme har man den særegne fordel, at man kun hæfter pro ratarisk overfor 2 prioriteten, mellemfinansieringslånet og kassekreditten, og man derfor i langt mindre grad behøver at bekymre sig om, hvorvidt ens medinvestorer er økonomiske solide.

Den yderligere hæftelsesbegrænsning mindsker risikoen for den enkelte investor, men gør det vanskeligere at blive kvalificeret som projektdeltager.