Hvorfor investering i K/S-ejendomme?
Skal man foretage en opsparing er der typisk tre muligheder: Børsnoterede aktier, obligationer eller ejendomme – og det gælder uanset om investeringen foretages udenfor eller indenfor en skattebegunstiget pensionsordning.
Aktieinvesteringer kan være meget profitable, men er også risikofyldte, og obligationers afkast efter inflation og skat er noget nær nul.
Investering i ejendomme er en god mellemting, hvor man har høj sikkerhed, men stadigvæk rimelige afkastmuligheder, og så er investeringen skattebegunstiget, hvis købet foretages af frie midler. Udgiften til ejendomskøbet (bygningen) kan nemlig fratrækkes i den personlige indkomst i form af afskrivninger – hvilket ikke er tilfældet ved køb af aktier og obligationer.
For fysiske personer, der betaler top-skat er det via afskrivningsretten faktisk muligt at foretage en stor opsparing uden at have penge op af lommen. Tværtimod kan man øge sin likviditet samtidig med at man sparer op.
Man har også den fordel, at hvis investeringen går galt, så kan tabet fratrækkes i den personlige indkomst, hvorimod denne mulighed ikke eksisterer for obligationer og aktier.
De foretagne afskrivninger skal ganske vist genbeskattes på salgstidspunktet, hvis ejendomsinvesteringen har forløbet fordelagtigt, men det er et positivt problem, og så er det max. 90 % af afskrivningerne, der skal genbeskattes.
Hvis man endvidere omdanner K/S-ejendomsselskabet til et aktieselskab efter lov om skattefri virksomhedsomdannelse, så er det muligt at eliminere endnu mere af den latente skat. Man sælger så aktierne i stedet for ejendommen, hvorved skatten bliver på max 45% og fradraget er foretaget med en skatteværdi på ca. 60%. Man har således lavet en skatteeliminering på 15% samtidig med, at man via en skatteudskydelse, har fået et rentefrit lån af skattemyndighederne.
Er ejendommen placeret i udlandet, skal man dog være opmærksom på, at den skattefri virksomhedsomdannelse udløser dansk avancebeskatning og genvundne afskrivninger, som dog vil blive helt eller delvist elimineret via en fiktiv lempelse. En regel som man umiddelbart skulle tro var EU-stridig, men skattedepartementet må åbenbart have en anden opfattelse.
Efter vedtagelsen af lovforslag L 134 den 31. maj 2005 (lov nr. 423 af 6. juni 2005), er det endvidere blevet muligt at skyde unoterede aktier ind på en skattebegunstiget pensionsordning, hvilket giver mulighed for yderligere skatteeliminering plus skatteudskydelse.
For at få de ovennævnte skattemæssige fordele er det naturligvis nødvendigt, at projektet er skruet korrekt sammen.